Cartea Tehnica

   Cartea tehnică a construcţiei se compune din ansamblul de documente referitoare la proiectarea, execuţia, recepţia, exploatarea, întreţinerea, repararea şi urmărirea în timp a construcţiei, şi se păstrează de către investitor.

  Cartea tehnică a construcţiei se întocmeşte de către investitor pentru toate obiectele de construcţie definitive supuse regimului de autorizare a construcţiilor, indiferent de natura fondurilor din care sunt finanţate sau de natura proprietăţii asupra lor.

  Cartea tehnică va cuprinde toate documentele privind proiectarea, execuţia, recepţia lucrărilor de construcţie, care vor fi necesare pentru înstrăinare, vindere, schimbarea destinaţiei sau modificări ulterioare ce se vor aduce imobilului construit.

  Documentele de bază ale cărţii tehnice vor cuprinde următoarele capitole:Capitolul A – Documente privind proiectarea:

- acte referitoare la tema de proiectare, amplasarea construcţiei şi avizele de specialitate care stau la baza întocmirii proiectului;
- documentaţia tehnică care se referă la construcţia respectivă (caracteristici, detalii de execuţie, scheme de instalaţii efectiv realizate, modificări aduse de proiectant, executant sau proprietar pe parcursul execuţiei);
- breviarele de calcul pe specialităţi;
- caietele de sarcini privind execuţia lucrărilor.
Capitolul B – Documentaţia tehnică privind execuţia:

- autorizaţia de execuţie a construcţiei;
- procesul–verbal de predare a amplasamentului şi reperul de nivelment general;
- înregistrări de calitate cu caracter permanent efectuate pe parcursul execuţiei lucrărilor;
- rezultatul încercărilor efectuate la materiale;

• certificatele de calitate pentru materialele puse în operă;
• condica de betoane;
• registrul proceselor verbale de lucrări ascunse;
• note de constatare ale organelor de control;
• registrul unic de comunicări şi dispoziţii de şantier;
• procese verbale de probe specifice;

- procese –verbale de recepţie a terenului de fundare a fundaţiilor şi structurii de rezistenţă
- procese –verbale de admitere a fazelor determinante;
- expertize tehnice;
- caiet de ataşament;
- jurnalul principalelor evenimente (inundaţii, cutremure, temperaturi excesive etc.).

Capitolul C – Documentaţia tehnică privind recepţia:

- proces-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor şi cel final;
- alte documente încheiate ca urmare a cererii comisiilor de recepţie prin care se prevăd verificări suplimentare.
Capitolul D – Documentaţie tehnică privind urmărirea comportării în exploatare şi intevenţii în timp:

- prevederile scrise ale proiectului privind urmărirea comportării construcţiei;
- proiectele în baza cărora s-a efectuat recepţia finală a lucrărilor, modificări ale construcţiei faţă de proiectul iniţial;
- acte de constatare a unor deficienţe apărute după recepţia finală a lucrărilor şi măsurile de intervenţie luate;
- proiectul de urmărire specială a construcţiei, dacă este cazul;
- referatul si concluziile anuale asupra rezultatelor urmăririi speciale, dacă este cazul;
- procesele–verbale de predare–primire a construcţiei în cazul schimbării proprietarului;
- jurnalul evenimentelor.

IMPORTANT!

Pentru obiectele de construcţie, clădiri de locuit până la două nivele şi anexe gospodăreşti, cât şi pentru cele de mică importanţă (garduri, cabine de poartă etc.) cartea tehnică a construcţiei se rezumă la: 
- autorizaţia de construcţie;
- procese –verbale de recepţie la terminarea lucrărilor şi procese-verbale de recepţie finală la expirarea perioadei de garanţie;
- alte evenimente deosebite din timpul executării construcţiei.

Cum alegem constructorul

1. Este necesar ca firma de construcţii angajată să îndeplinească următoarele condiţii minime:
• să fie autorizată pentru execuţia lucrărilor de construcţii şi instalaţii;
• să aibă personal autorizat pentru urmărirea execuţiei lucrărilor respective:
- R.T.E. responsabil tehnic cu execuţia autorizat de M.L.P.T.L;
- C.Q.controlor de calitate autorizat de M.L.P.T.L;
• să aibă un laborator autorizat pentru încercarea materialelor de construcţii folosite, sau un contract de colaborare cu un laborator în domeniu specializat;
• să aibă personal muncitor calificat pentru execuţia unor lucrări de armare, betonare, suduri hidroizolaţii, finisaje, instalaţii sanitare şi electrice etc.

2. Este necesar ca în contractul încheiat cu firma care va executa lucrările de construcţii să se menţioneze:
- valoarea lucrărilor de construcţii şi instalaţii;
- durata execuţiei lucrărilor;
- valoarea garanţiei de bună execuţie (care de regulă este de 5% din valoarea lucrărilor de construcţii şi care se decontează executantului în procent de 30% după efectuarea recepţiei la terminarea lucrărilor şi restul de 70% după efectuarea recepţiei finale, care se face la un an după recepţia lucrărilor şi punerea în funcţiune a obiectivului;
- modul de decontare a lucrărilor executate.

IMPORTANT! Încheierea unui contracat de execuţie vă conferă dreptul de a cere despăgubiri constructorului în cazul nerespectării calităţii lucrărilor precum şi nerespectării termenului de execuţie, din vina acestuia.
În situaţia când hotărâţi să executaţi lucrări în regie proprie, caz în care dumneavoastră sunteţi executantul, iar execuţia acestora nu este exceptată de la prevederile Legii 10/1995, trebuie îndeplinite aceleaşi condiţii ca în cazul unei societăţi de construcţii.

Cum alegem terenul pe care sa putem sa construim o casa.

Pentru a alege un teren bun pentru amplasamentul locuinţei Dvs, care să corespundă şi cerinţelor legislaţiei în vigoare, trebuie să ştiţi că:

1. ESTE INTERZIS să construiţi o locuinţă în următoarele zone:
a) Zone de risc natural 
b) Zone expuse la riscuri tehnologice, precum şi zonele de servitute şi de protecţie a sistemelor de alimentare cu energie electrică, conductelor de gaze, apă-canalizare, căilor de comunicaţii: - în albiile minore ale cursurilor de apă şi ale cuvetelor lacurilor;
- parcuri naturale şi rezervaţii naturale;
- zone de patrimoniu cultural construit;
- zone în care au fost rezervate terenuri pentru realizarea de lucrări de utilitate publică.

2. TREBUIE REALIZATE O SERIE DE STUDII PRELIMINARE PROIECTĂRII LOCUINŢEI :
a) P.U.G.; P.U.Z.; P.U.D. 
b) Studiu geotehnic pentru a vă asigura că s-a ales soluţia de fundare optimă
Se recomandă investitorilor ca la alegerea terenului de fundare să se apeleze la un geolog autorizat, pentru a întocmi un studiu geotehnic şi pentru a prezenta condiţiile în care se poate realiza o locuinţă pe astfel de terenuri.
c) Studiu topo
Este necesar să ştiţi dacă amplasarea clădirii respectă condiţiile impuse de legislaţie, privind distanţele minime măsurate de la fundaţia clădirii faţă de alte clădiri sau de următoarele utilităţi publice:
a) reţele electrice existente - reţele electrice subterane – minim 60 cm de la fundaţia clădirii; - reţele elecrice aeriene de 20Kv – minim 6,00 ml de la fundaţia clădirii pâna în axul stâlpilor reţelei; - reţele electrice aeriene de 110 Kv – minim 12,00 ml de la fundaţia clădirii până la axul stâlpilor reţelei;
b) conducte de gaz - conducte de medie şi joasă presiune – minim 3,00 ml de la fundaţie până la generatoarea conductei;
c) conducte de canalizare – minim 1,50 ml de la fundaţia clădirii până la generatoarea conductei;
d) reţele telefonice – la reţelele telefonice subterane, minim 60 cm de la fundaţia clădirii; - reţelele aeriene – minim 1,50 ml de la fundaţia clădirii la axul stâpilor.
e) drumuri europene, naţionale şi judeţene - 21,00 ml faţă de axul drumului european sau naţional; - 13,00 ml faţă de axul drumului judeţean; - alte distanţe prevăzute în Planul de Urbanistic General (P.U.G.). Distanţele pot fi micşorate, numai cu acordul utilizatorilor publici.

Lucrari de Constructii ce Trebuie Autorizate vs Lucrari de Constructii ce nu Trebuie Autorizate

În conformitate cu prevederile Legii nr 10/1995 privind calitatea în construcţii şi ale Legii 50/1991 privind autorizarea executării construcţiilor şi unele măsuri în vederea realizării locuinţelor, trebuie cunoscute următoarele :

1. Lucrări de construcţii pentru care este obligatorie autorizaţia de construcţie:

a) construcţii de orice categorie şi instalaţiile aferente acestora, indiferent de forma de proprietate sau destinaţie; 
b) lucrări de modernizare; 
c) lucrări de modificare; 
d) lucrări de transformare; 
e) lucrări de consolidare; 
f) lucrări de reparaţii; 
g) orice schimbare de destinaţie care implică realizarea de lucrări de construcţie; 
h) lucrări de reconstruire integrală sau parţială a construcţiei; 
i) lucrări de reabilitare; 
j) lucrări de demolare –desfiinţare.

2. Lucrări de construcţie care pot fi executate fără autorizaţie de construcţie:

a) reparaţii la împrejmuiri, acoperişuri, învelitori sau terase, atunci când nu se schimbă forma acestora şi materialele din care sunt executate; 
b) reparaţii şi înlocuiri de tâmplărie interioară şi exterioară, dacă se păstrează forma, dimensiunile şi golurilor tâmplăriei; 
c) reparaţii şi înlocuiri de sobe de încălzit; 
d) zugrăveli şi vopsitorii interioare; 
e) zugrăveli şi vopsitorii exterioare, dacă nu se modifică elementele de faţadă şi culorile clădirilor situate pe arterele principale de circulaţie; 
f) reparaţii la instalaţii interioare, la branşamentele şi racordurile exterioare de orice fel, aferente construcţiilor, în limitele proprietăţii, precum şi montarea aparatelor individuale de climatizare şi/sau de contorizare a consumurilor de utilităţi; 
g) reparaţii şi înlocuiri de utilităţi; 
h) reparaţii şi înlocuiri la finisajele interioare şi exterioare – tencuieli, placaje, la trotuare, la ziduri de sprijin şi la scări de acces, fără modificarea calităţii şi aspectului elementelor constructive; 
i) lucrări de întreţinere la căile de comunicaţii şi la instalaţiile aferente; 
j) lucrări de construcţii funerare subterane şi supraterane, cu avizul administraţiei cimitirului; 
k) lucrări de investigare, cercetare şi expertizare, cu avizul Ministerului Cultelor şi autorităţii administrative publice judeţene sau locale , după caz; 
l) lucrări de foraje şi sondaje geotehnice pentru construcţii de importanţă normală sau redusă, situate în afara zonelor de protecţie instituite special pentru zăcăminte acvifere.

OBLIGAŢIILE ŞI RĂSPUNDERILE INVESTITORILOR, PROIECTANŢILOR ŞI EXECUTANŢILOR

Extras din Legea nr 10 / 1995; Legea nr. 50/1991 şi Ordinul nr. 1943/2001

Obligaţiile şi răspunderile investitorilor (beneficiarilor de construcţii):

1. Obţinerea acordurilor şi avizelor prevăzute de lege, precum şi a autorizaţiei de construire;
4. Asigurarea verificării execuţiei corecte a lucrărilor de construcţie prin inspectori de şantier sau agenţi economici de consultanţă specializaţi pe tot parcursul execuţiei lucrărilor, în conformitate cu prevederile documentaţiei de execuţie şi autorizaţiei de construire;
5. 6. Asigurarea recepţiei lucrărilor de construcţii la terminarea lor şi la expirarea perioadei de garanţie;
7. Întocmirea cărţii tehnice a construcţiei;
8. Achitarea comisionului de 0,1% la anunţarea începerii execuţiei lucrărilor şi de 0,7% din valoarea de construcţii şi instalaţii, către Inspectoratul în Construcţii;
9. Regularizarea taxelor datorate administraţiei publice locale, precum şi achitarea celorlalte cote legale;
10. Obţinerea autorizaţiei de funcţionare (când este cazul);
11. Declararea investiţiei în vederea impunerii la organele financiare teritoriale sau la unităţile subordonate acestora, după terminarea lucrărilor şi nu mai târziu de 15 zile de la data expirării termenului de valabilitate a autorizaţiei de construire/desfiinţare (inclusiv durata de execuţie a lucrărilor).

Obligaţiile şi răspunderile proiectanţilor:

1 Precizarea prin proiect a categoriei de importanţă a construcţiei;
2 Asigurarea prin proiecte şi detalii de execuţie a nivelului de calitate corespunzător cerinţelor, cu respectarea reglementărilor tehnice şi a clauzelor contractuale;
3 Prezentarea proiectelor elaborate în faţa specialiştilor verificatori de proiecte atestaţi, stabiliţi de investitor, precum şi soluţionarea neconformităţilor şi neconcordanţelor semnalate;
4 Elaborarea caietelor de sarcini, a instrucţiunilor tehnice privind execuţia lucrărilor, exploatarea, întreţinerea şi reaparaţiile, precum şi după caz, a proiectelor de urmărire privind comportarea în timp a construcţiilor;
5 Stabilirea prin proiect a fazelor de execuţie determinante pentru lucrările aferente cerinţelor şi participarea pe şantier la verificările de calitate legate de acestea;
6 Stabilirea modului de tratare a defectelor apărute în execuţie, din vina proiectantului, la construcţiile la care trebuie să asigure nivelul de calitate corespunzător cerinţelor, precum şi urmărirea aplicării pe şantier a soluţiilor adoptate, după însuşirea acestora de către specialiştii verificatori de proiecte atestaţi, la cererea investitorului;
7 Participarea la întocmirea Cărţii tehnice a construcţiei şi la recepţia lucrărilor de execuţie.

Obligaţiile şi răspunderile executanţilor :

1. Începerea execuţiei lucrărilor numai la construcţii autorizate în condiţiile legii şi în conformitate cu proiecte verificate de specialişti atestaţi;
2. Sesizarea investitorilor asupra neconformităţilor şi neconcordanţelor constatate în proiecte verificate de specialişti atestaţi;
3. Asigurarea nivelului de calitate corespunzător cerinţelor printr-un sistem propriu de calitate conceput şi realizat prin personal propriu, cu responsabili tehnici cu execuţia, atestaţi;
4. Convocarea factorilor care trebuie să participe la verificarea lucrărilor ajunse la faze determinante ale execuţiei şi asigurarea condiţiilor necesare efectuării, în scopul obţinerii acordului de continuare a lucrărilor;
5. Soluţionarea neconformităţilor, a defectelor şi neconcordanţelor apărute în fazele de execuţie, numai pe baza soluţiilor stabilite de proiectant, cu acordul investitorului;
6. Utilizarea în execuţia lucrărilor numai a produselor şi a procedeelor prevăzute în proiect, certificate sau pentru care există agremente tehnice, care conduc la realizarea cerinţelor, înlocuirea produselor şi a procedeelor prevăzute în proiect, cu altele care îndeplinesc condiţiile precizate şi numai pe baza soluţiilor stabilite de proiectanţi, cu acordul investitorului;
7. Respectarea proiectelor şi a detaliilor de execuţie pentru realizarea nivelului de calitate corespunzător cerinţelor;
8. Sesizarea în termen de 24 de ore, a Inspecţiei de Stat în Construcţii, în cazul producerii unor accidente tehnice în timpul execuţiei lucrărilor;
9. Aducerea la îndeplinire, la termenele stabilite, a măsurilor dispuse prin actele de control sau prin documentele de recepţie a lucrărilor de construcţie;
10. Remedierea pe proprie cheltuială a defectelor calitative apărute din vina sa, atât în perioada de execuţie cât şi în perioda de garanţie stabilită potrivit legii;
11. Readucerea terenurilor ocupate temporar la starea lor iniţială, la terminarea lucrărilor.

Scurt Ghid pentru Construirea Unei Case - partea 3

Studii preliminare, schita de proiect, proiectul de autorizare 

  Arhitectul va studia, impreuna cu dvs., terenul pe care se va afla viitoarea constructie: amplasament, imprejurimi, topografie, caracteristici, servituti, climat, nevoile si dorintele dvs. 

   Daca doriti sa transformati o cladire existenta, sunt necesare cateva studii preliminare referitoare la starea tehnica a constructiei respective. 

   Astfel, avand ca baza aceste motivatii, arhitectul va va propune una sau mai multe solutii: “schita de proiect”. In momentul in care se ajunge la o solutie care va multumeste, se poate face o estimare aproximativa a investitiei din punct de vedere al costului. Daca arhitectul are convingerea ca resursele dvs. financiare sunt insuficiente pentru scopul propus, el are datoria de a va informa asupra acestui fapt. 

Se ajunge la un plan de arhitectura general, care poate fi elaborat pentru faza urmatoare (proiectul de autorizare). 

Scurt Ghid pentru Construirea Unei Case - partea 4

Scurt Ghid pentru Construirea Unei Case - partea 2

Faze premergatoare construirii efective :

Achizitionarea terenului.

       Doar unde e cazul. In primul rand etapa de achizitie e foarte importante. S-au vazut deja cazuri cand s-au construit case in mijlocul campului si proprietarii sunt foarte stresati de acest lucru. 

       Ar fi foarte bine  ca , chiar in aceasta etapa, sa consultati un arhitect (o consultanta nu costa mult si se deovedeste foarte utila si va scuteste de o gramada de cheltuieli pe urma) si sa va sfatuiti cu el. Sa vedeti daca terenul pe care il vreti se preteaza casei pe care o doriti,  daca are acces, daca are utilitati, dimensiuni, vecinatati , etc. In cazul cand una din aceste conditii  nu sunt indeplinita , cheltuielile ulterioare cresc exponential (imaginati-va ca trebuie sa va faceti singur drum...cam cat credeti ca o sa va coste?) . Deci aceasta etapa este foarte importanta.

Terenul dumneavoastra este construibil?

       Este intravilan sau extravilan ?

       In primul rand, trebuie sa faceti o cerere pentru obtinerea unui Certificat de Urbanism. 

Certificatul de urbanism este actul de informare prin care se fac cunoscute solicitantului elementele privind regimul juridic, economic si tehnic al imobilului, caracteristicile zonei in care se gaseste imobilul sau amplasamentul, cerintele urbanistice care urmeaza sa fie indeplinite, precum si lista avizelor si acordurilor necesare in vederea autorizarii executarii lucrarilor de constructii. 

        In situatii deosebite, emitentul poate cere, suplimentar, elaborarea unui Plan Urbanistic Zonal sau a unui Plan Urbanistic de Detaliu.  (ex: teren extravilan (in afara localitatii), supus regimului agricol, pe care se doreste a se construi - cheltuieli suplmetare)

         Daca scopul declarat de solicitant este autorizarea executarii lucrarilor de constructii, iar specificul obiectivului nu se incadreaza in prevederile documentatiilor de urbanism existente aprobate sau daca particularitatile amplasamentului nu permit realizarea investitiei, certificatul se elibereaza cu mentionarea expresa a incompatibilitatilor rezultate, precum si a imposibilitatii eliberarii unei autorizatii de construire (situatia cea mai neplacuta si de aceea e util sa ai un consilier inca de la inceput).

Certificatul de Urbanism se emite pentru: 

- autorizarea executiei lucrarilor de constructii si a instalatiilor aferente; 

- desfiintarea constructiilor; 

- concesionarea de terenuri;

- cereri in justitie;

- alte scopuri. 

Pentru obtinerea unui Certificat de Urbanism, aveti nevoie de:

- cerere-tip pentru emiterea certificatului de urbanism, completata cu elementele de identificare ale solicitantului si imobilului, cu precizarea scopului solicitarii actului;

 - plan de situatie, eliberat pe suport topografic – vizat de oficiul judetean de cadastru, geodezie si cartografie – la scarile 1:5000 pana la 1:500 (daca se cere); 

- documentul de plata a taxei de eliberare a certificatului de urbanism (stabilita de catre emitent conform legii) – copie. 

Precizari:

- nu trebuie sa prezentati titlul asupra imobilului sau alt act care sa ateste dreptul de proprietate - Certificatul de Urbanism nu tine loc de autorizatie de construire/desfiintare si nu confera dreptul de a executa lucrari de constructii;

 - termenul prevazut de lege pentru eliberarea certificatului de urbanism este de 30 de zile de la data depunerii documentatiei la forurile competente;

 - valabilitatea certificatului de urbanism este stabilita de catre emitent; 

Sunt considerate terenuri pentru constructii urmatoarele: 

- terenuri din interiorul localitatilor, ocupate sau libere de constructii; 

- terenuri aparent libere, pentru functiuni urbane de interes public;

- terenuri ce apartin statului sau unitatilor administrativ-teritoriale si se pot concesiona cu sau fara licitatie. 

Terenul dumneavoastra trebuie sa fie construibil din punct de vedere tehnic:

- verificarea subsolului (casele vecine au subsol?);

- nivelul apelor freatice; 

- existenta utilitatilor publice;

- posibilitatea de racord la canalizare, apa, electricitate, gaz, telefon.  

- etc.

Scurt Ghid pentru Construirea Unei Case - partea 3